Vous vous lancez dans une nouvelle carrière et vous vous préparez à créer votre commerce en franchise ? La question du pas-de-porte ne tardera pas à se poser. Quelle que soit l'enseigne avec qui vous signez, celle-ci ne pourra sans doute pas négocier pour vous. S'il s'agit de votre premier magasin, vous devrez savoir de quoi vous parlez. Pas de panique, nous faisons le tour de tout ce qu'il y a à savoir.
Pas-de-porte ou droit au bail ?
Pour occuper un local commercial, votre entreprise pourra avoir recours à deux formules juridiques bien distinctes. Attention à ne pas confondre le pas-de-porte avec un droit au bail et inversement.
Un droit au bail est un éléments du fonds de commerce de valeur patrimoniale. Il appartient au locataire du local, à qui il donne le droit de renouveler le bail. Quand un nouvel entrepreneur investit le local, il peut soit signer un nouveau bail avec le propriétaire, soit racheter le droit au bail du locataire sortant jusqu'à son échéance. Le droit au bail peut être cédé indépendamment du fonds de commerce ou comme partie de celui-ci. Dans ce dernier cas, le bailleur ne peut s'opposer à la vente.
Un pas-de-porte est une somme librement fixée entre les parties, qui peut être considérée soit comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité pécuniaire d'avantages commerciaux ou liés à la propriété commerciale du local. La qualification du pas-de-porte devrait toujours être spécifiée par le bailleur et le locataire.
Enfin, le bail dit « à l'américaine » est une formule plus simple qui ne requiert pas de paiement initial de la part de l'entreprise. Un droit d'entrée est alors ajouté au loyer, échelonné sur toute la durée du bail. Le montant versé chaque mois est donc supérieur à la moyenne des loyers du marché local.
Les éléments de calcul
Afin de bien comprendre la valeur d'un pas-de-porte ou d'un droit au bail, il est vital de bien cerner certains concepts. En premier lieu, la valeur locative au mètre carré, qui dépend du marché et se calcule par rapport au droit au bail ou au pas-de-porte. La surface de chaque partie du local pourra être pondérée en fonction de son utilité commerciale. Par exemple une réserve en sous-sol ne vaudra que 10 % de sa surface, tandis qu'une vitrine d'angle entraînera une surpondération de 25 %.
Ensuite, la commercialité est l'aptitude d'un secteur de générer du chiffre d'affaires. Elle dépend de nombreux facteurs tels que la facilité d'accès, les transports en commun, la proximité de grandes enseignes, le flux de passants, etc.
Il faut noter que les valeurs locatives marquent une forte tendance à la hausse depuis quelques années. Cela peut se traduire par des hausses de loyer au renouvellement des baux commerciaux, ou bien par une augmentation des droits au bail. La conséquence d'une telle hausse est simple : les meilleurs emplacements (numéro 1) ne deviennent rentables que pour les activités commerciales à forte marge, tandis que les prix des emplacements numéro 2 baissent, en même temps que leur attractivité.
La Rédaction, Franchise Commerce ©